전세계약 체크리스트는 한 번 체크하는 문서가 아니라 송금 전마다 다시 여는 중단 규칙입니다. 후보 주택에서 등기·보수적 가격·임대인 체납·다가구 선순위보증금을 확인하고, 계약금 직전과 잔금 직전에 최신 원문을 다시 발급하며, 실제 인도·전입신고·확정일자·반환보증 사전확인을 증거로 닫아야 합니다. 이 글은 3억5천만원 계약이 HOLD·STOP·PASS가 되는 기준을 한 사례로 보여 줍니다.
먼저 보는 3분 결론
- 계약 전｜HOLD가격·등기·소유권·체납·선순위·보증 가능성 중 원문이 하나라도 없으면 송금하지 않습니다.
- 계약금·잔금｜STOP새 권리, 타인 계좌, 말소서류 누락, 권한 불일치는 특약 문구로 덮지 않고 거래를 멈춥니다.
- 입주 후｜PASS인도·전입·확정일자, 다음 날 등기, 보증 재확인을 각각 접수증과 원문으로 닫습니다.
현행법과 2026년 강화 계획을 섞지 않습니다
2026년 8월 20일 현재 주택을 실제로 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그 다음 날부터 생기는 것이 현행 원칙입니다. 정부가 발표한 전입신고 처리 시 즉시 효력, 중개사 확인·설명 강화, 안심전세앱 통합 위험정보는 추진계획이므로 시행된 규칙처럼 적용하지 않습니다. 발표자료와 실제 법령·서비스 개시 공지를 따로 저장하세요.
1. 안전하다는 느낌 대신 송금 중단 조건을 먼저 씁니다
등기부가 깨끗해도 시세가 과대평가됐거나 다가구 선순위보증금이 빠질 수 있고, 반환보증 사전조회가 가능해도 계약 후 새 근저당이 생길 수 있습니다. 따라서 각 위험축을 별도로 확인하고, 증거 수준에 따라 HOLD·STOP·PASS를 붙여야 합니다.
| 위험축 | 반드시 확인할 입력 | HOLD | STOP |
|---|---|---|---|
| 가격 | 실거래·공시·기관 인정기준과 주택유형 | 가격 근거가 한 출처뿐 | 보수적 가격보다 노출액이 큼 |
| 등기 | 갑구·을구의 소유권, 신탁, 압류, 근저당 | 계약 직전 원문 미발급 | 새 권리·권한 없는 임대인 |
| 체납 | 국세·지방세 열람과 납세증명, 조회시각 | 임대인 자료·동의 미제시 | 체납 위험을 해소할 절차 없음 |
| 선순위 | 채권최고액, 전입세대, 다가구 다른 보증금 | 구두 총액·공실만 제시 | 자료상 회수 부족이 명확 |
| 사람·계좌 | 소유자·대리권·공동소유 동의·수취계좌 | 본인확인·위임 범위 불완전 | 무권대리·설명 없는 제3자 계좌 |
| 보증 | 기관 인정가격·선순위·상품·신청기한 | 사전 가능성만 확인 | 조정해도 가입범위 밖 |
상태는 문서가 바뀔 때마다 다시 계산합니다
HOLD는 필요한 원문·회신이 없어 결정을 미루는 상태, STOP은 새 권리나 송금 불일치처럼 돈을 보내면 안 되는 상태, PASS는 정한 시각의 입력과 증거가 모두 일치한 상태입니다. 계약 전 PASS가 잔금일 PASS를 대신하지 않습니다.
2. 서류 이름보다 발급시각·주소·동호수를 함께 저장합니다
위험은 계약서 작성 뒤에도 바뀝니다. 파일명에 발급일시를 넣고 계약 주소·동호수·임대인·확인 경로를 기록하면 계약금 직전 자료와 잔금 직전 자료를 비교할 수 있습니다. 화면만 보고 닫지 말고 원문 PDF·접수증·기관 회신을 같은 폴더에 보관합니다.
| 시점 | 새로 확인할 원문 | 저장할 증거 | PASS 조건 |
|---|---|---|---|
| 후보 T−14 | 등기, 건축물대장, 실거래·공시 자료, 현장 주소 | 원문 PDF·조회시각·현장사진 | 주소·용도·면적·소유자 일치 |
| 계약금 직전 T | 최신 등기, 권한, 체납·선순위 자료, 보증 사전회신 | 당일 PDF·신분/위임 확인기록·회신번호 | 빈칸 없이 계약서와 일치 |
| 잔금 직전 B | 다시 발급한 등기, 상환확인서, 말소서류·접수계획 | 은행 채권자계좌·법무사 일정·송금표 | 새 권리 없음, 동시말소 가능 |
| 잔금 직후 B | 열쇠·실제 점유, 전입·임대차신고·확정일자 처리 | 인도확인·신고 접수증·계약증서 | 주소·동호수·날짜가 동일 |
| 다음 날 B+1 | 재발급 등기, 말소 처리, 보증 재사전확인 | 등기 PDF·말소접수/완료·기관 회신 | 예정한 권리와 금액만 남음 |
부동산 앱 화면은 원문을 대신하지 않습니다
앱의 시세·위험등급·등기 알림은 후보를 거르는 보조자료입니다. 계약 의사결정은 인터넷등기소 원문, 정부24 건축물대장, 국토교통부 실거래 공개자료, 세무기관 열람, 보증기관 서면 회신으로 다시 닫으세요.
3. 등기는 갑구·을구뿐 아니라 임대권한과 실제 계좌까지 잇습니다
등기사항증명서는 부동산의 공시된 권리를 보여 주지만 계약 상대방의 신분, 대리인의 위임 범위, 공동소유자의 동의, 다가구 다른 임차인의 보증금을 모두 증명하지는 않습니다. 등기 원문과 사람·계좌 증거를 한 줄로 연결해야 합니다.
| 확인칸 | 읽을 내용 | 추가 증거 | 중단 기준 |
|---|---|---|---|
| 표제부 | 소재지, 건물 종류, 면적, 동·호수 | 건축물대장·현장 현관표시 | 계약 목적물과 주소·용도 불일치 |
| 갑구 | 현재 소유자, 소유권 변동, 압류·가압류·가처분·신탁 | 신분증·법인등기·신탁원부 등 권한자료 | 임대권한이 서면으로 확인되지 않음 |
| 을구 | 근저당·전세권·임차권, 채권최고액, 접수순서 | 금융기관 상환확인서·말소서류 | 잔금으로 해소한다면서 동시말소 계획 없음 |
| 공동소유 | 지분과 계약에 필요한 동의·서명 범위 | 공동소유자별 본인확인·위임 | 일부 소유자만 임의로 전액 수령 |
| 대리계약 | 임대차 체결·보증금 수령·특약 합의 권한 | 위임장·인감증명 등과 본인 재확인 | 위임 범위 밖 서명·수취 |
| 수취계좌 | 계약서상 수취인, 예금주, 분할송금 목적 | 계좌확인·이체메모·영수증 | 설명·위임 없는 가족·중개사 계좌 |
신탁등기는 수탁자 이름만 보고 계약하지 않습니다
신탁부동산은 신탁원부와 처분·임대 권한, 수탁자 동의, 보증금 수취권한을 별도로 확인해야 합니다. 등기상 소유자나 위탁자의 말만으로 임대권한을 단정하지 말고, 필요한 원문을 제시하지 않으면 STOP으로 둡니다.
4. 전세가율 하나가 아니라 보수적 가격과 선순위 노출을 계산합니다
매도호가나 한 건의 고가 실거래만 분모로 쓰면 위험이 작아 보일 수 있습니다. 같은 주택유형·면적·층·거래시점의 실거래, 공시자료, 보증기관이 인정할 수 있는 가격을 교차하고 낮은 쪽에서 회수 가능성을 점검합니다. 아래 계산은 계약 중단을 위한 보수적 경계값이지 법원의 실제 배당표나 보증승인 공식이 아닙니다.
| 항목 | 기존 위험 사례 | 완결 사례 후보 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 보수적 가격 | 300,000,000원 | 500,000,000원 | 출처·기준일을 먼저 고정 |
| 내 보증금 | 230,000,000원 | 350,000,000원 | 계약금 포함 총액 |
| 등기상 근저당 | 채권최고액 60,000,000원 | 채권최고액 80,000,000원 | 잔액과 혼동 금지 |
| 다른 선순위보증금 | 40,000,000원 | 아파트 가정, 확인된 금액 0원 | 다가구라면 별도 합산 |
| 단순 노출 | 230,000,000원 + 60,000,000원 + 40,000,000원 = 330,000,000원 | 350,000,000원 + 80,000,000원 = 430,000,000원 | 110%는 STOP, 86%도 최종 안전 보장 아님 |
| 80% 처분 가정 | 240,000,000원 − 선순위 100,000,000원 = 140,000,000원, 보증금보다 90,000,000원 부족 | 가격 하락·비용·우선순위별 스트레스값을 별도 입력 | STOP기존 사례 |
| 보증 사전 경계식 | 기관별 기준에 넣기 전부터 노출 과다 | 500,000,000원 × 90% − 80,000,000원 = 370,000,000원 | HOLD2천만원 여유는 승인 아님 |
기존 사례: 3억3천만원 ÷ 3억원 = 110% → 가격을 낮게 잡아도 노출이 더 커서 STOP
채권최고액과 실제 상환액은 다른 칸입니다
완결 사례의 등기상 채권최고액은 8천만원이고, 금융기관의 잔금일 전액상환 견적은 6천만원입니다. 6천만원을 보냈다고 근저당이 자동으로 사라지는 것은 아니므로 채권자 확인, 말소서류, 등기 접수번호와 완료 등기를 각각 확인합니다.
5. 체납·다가구 선순위·반환보증 가능성은 등기 밖에서 확인합니다
국세·지방세, 다른 임차인의 보증금, 보증기관의 인정가격은 등기부만으로 확정되지 않습니다. 임대인의 자료 제시와 공식 열람을 함께 쓰고, 조회 결과에 시차가 있다는 사실까지 상태표에 남깁니다.
| 항목 | 현행 확인방법 | 시차·한계 | 상태 규칙 |
|---|---|---|---|
| 미납국세 | 계약 전에는 동의를 받아 열람하고, 보증금 1천만원 초과 계약을 체결했다면 임대차기간이 시작되는 날까지 동의 없이 열람 가능 | 신고 후 미납 국세는 신고기한부터 30일, 종합소득세는 60일이 지나야 열람 가능. 국세별 50만원 이하 소액은 검증·전산입력 시차로 일부 미표시 가능 | 조회결과만으로 체납 0을 보장하지 않고 납세증명·재확인 |
| 미납지방세 | 보증금 1천만원 초과 계약은 임대차기간 시작일까지 임대인 동의 없이 열람 가능 | 무동의 열람 사실은 임대인에게 통지됨 | 계약 직후 미루지 말고 기한 안에 열람 |
| 다가구 선순위 | 확정일자 부여현황, 전입세대 자료, 임대인의 다른 계약 내역과 보증금·기간 자료 요구 | 호실 등기만으로 전체 선순위 임차관계가 보이지 않음 | 구두 총액·자료거부면 HOLD 또는 STOP |
| 중개사 설명 | 현행 확인·설명서의 권리관계, 체납·확정일자·전입세대, 최우선변제 관련 기재와 자료제출·불응 표시 확인 | 중개사의 설명이 임차인의 원문 확인이나 회수 가능성 보장을 대신하지 않음 | 원문과 설명서가 다르면 STOP |
| 보증 사전확인 | 주소·주택유형·보증금·선순위·가격자료를 기관·취급은행에 넣어 서면 답변 확보 | 사전답변은 신청일 심사·보증서 발급이 아니며 가격·권리 변경 시 달라짐 | 증서 발급 전까지 HOLD |
무동의 열람은 계약금 송금 전 자료를 대신하지 못합니다
무동의 열람은 이미 계약을 체결한 뒤 임대차기간 시작일까지 사용할 수 있는 보완 장치입니다. 계약금 전에 임대인이 체납·선순위 자료나 열람 동의를 거부하면 ‘나중에 확인하면 된다’고 넘기지 말고 HOLD 또는 STOP으로 판단하세요. 무동의 국세·지방세 열람 사실은 임대인에게 통지됩니다.
6. 특약은 안전 보장이 아니라 검증·해제·반환 절차를 적습니다
“문제가 생기면 임대인이 책임진다”는 문장만으로 선순위 권리가 사라지거나 보증금이 자동 반환되지는 않습니다. 확인할 사실, 제출할 문서, 이행시각, 위반 때 송금 중단·계약 해제·계약금 반환 절차를 구체적으로 적고 계약 당사자가 모두 서명해야 합니다.
| 계약칸 | 적을 내용 | 받을 증거 | 실패 시 행동 |
|---|---|---|---|
| 목적물·당사자 | 등기·건축물대장과 같은 주소·동호수, 소유자·대리권 | 최신 원문·본인확인·위임자료 | 불일치면 서명·송금 중단 |
| 신규 권리 금지 | 계약일부터 잔금·보증 가입까지 근저당·신탁·압류 등 새 권리 금지 | 계약금·잔금 직전 등기 | 새 권리 발생 시 STOP·해제절차 실행 |
| 기존 근저당 말소 | 상환액, 채권자 직접송금, 말소서류·접수시각, 소유자 잔액 지급 조건 | 상환확인서·이체·말소접수증 | 동시말소 불가면 잔금 STOP |
| 체납·선순위 | 제출·열람 범위, 자료 기준일, 사실 불일치 때 처리 | 납세·열람·전입·확정일자 자료 | 거부·중대한 차이면 해제 검토 |
| 반환보증 | 사전확인과 실제 가입을 구분하고 불가 사유별 보완·해제·반환 기한 | 기관 회신·접수증·최종 보증서 | 조정 불가면 계약 진행 중단 |
| 계약금 계좌 | 소유자 계좌 또는 권한이 확인된 수취계좌, 금액·목적 | 예금주 확인·이체메모·영수증 | 제3자 계좌 요구면 송금 금지 |
- 후보 검증: 주소·건축물대장·등기·가격을 맞추고 주택유형에 따른 선순위 확인 범위를 정합니다.
- 숨은 위험 확인: 체납, 다가구 다른 보증금, 공동소유·대리권, 보증 사전 가능성 자료를 요구합니다.
- 계약서 초안: 보증금·기간·수취계좌와 신규 권리 금지, 기존 권리 말소, 자료 불일치 때 중단 절차를 씁니다.
- 당일 재발급: 서명·송금 직전 등기와 핵심 원문을 다시 발급해 초안의 입력과 한 줄씩 대조합니다.
- 계약금 지급: 모든 관문이 PASS일 때 확인된 소유자 계좌로 보내고 계약서·이체메모·영수증을 함께 저장합니다.
계약금 영수증만으로 수취권한이 생기지 않습니다
중개사·가족·대리인이 돈을 받는다면 그 사람이 보증금을 수령할 권한까지 위임받았는지 먼저 확인해야 합니다. 설명되지 않은 제3자 계좌, 현금 분할, 계약서와 다른 금액은 STOP으로 두고 당사자와 계좌를 다시 맞춥니다.
7. 5억원 아파트·보증금 3억5천만원 계약을 끝까지 닫습니다
서울 아파트의 보수적 검토가격을 5억원, 계약 전 등기상 근저당 채권최고액을 8천만원, 금융기관의 잔금일 전액상환 견적을 6천만원으로 가정합니다. 보증금은 3억5천만원이며 계약금 3천5백만원과 잔금 3억1천5백만원으로 나눕니다. 실제 기관 인정가격과 심사결과는 별도입니다.
| 관문 | 입력·거래 | 필수 증거 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 계약 전 가격·권리 | 보수적 가격 500,000,000원, 채권최고액 80,000,000원, 확인된 다른 선순위 0원 | 가격출처·당일 등기·주택유형 자료 | PASS가정 입력 일치 |
| 보증 사전 경계 | 500,000,000원 × 90% − 80,000,000원 = 370,000,000원, 보증금보다 20,000,000원 큼 | 기관·은행의 주소별 서면 사전회신 | HOLD승인·발급 전 |
| 계약금 | 소유자 확인계좌로 35,000,000원 지급 | 서명 계약서·예금주·이체메모·영수증 | PASS35,000,000원 |
| 잔금 전 말소 | 채권최고액 80,000,000원의 피담보채무 전액상환 견적 60,000,000원, 근저당 전부 말소 예정 | 채권자 상환확인·말소서류·법무사 접수계획 | HOLD접수번호 전 |
| 잔금 분할송금 | 채권자 은행 60,000,000원 + 소유자 255,000,000원 = 315,000,000원 | 두 이체확인·말소접수번호·잔금영수증 | PASS동시이행 확인 |
| 보증금 합계 | 계약금 35,000,000원 + 은행 60,000,000원 + 소유자 255,000,000원 = 350,000,000원 | 계약서 금액과 전체 송금대장 | PASS차액 0원 |
| 인도·등록·확정일자 | 잔금일 실제 열쇠·점유, 전입신고, 임대차신고와 계약증서 확정일자 부여 여부 확인 | 인도확인·각 접수증·확정일자 계약증서 | PASS주소·동호수 일치 |
| 다음 날·보증 재확인 | 말소 뒤 경계식 500,000,000원 × 90% − 0원 = 450,000,000원, 보증금보다 100,000,000원 큼 | 다음 날 등기·말소완료·갱신된 기관 회신 | HOLD실제 보증서 전 |
35,000,000원 + 60,000,000원 + 255,000,000원 = 총 보증금 350,000,000원
사전 경계식의 PASS와 실제 반환보증 가입은 다릅니다
5억원과 90%를 넣은 계산은 위험을 거르는 가상 경계식입니다. 실제 기관 인정가격, 선순위 범위, 주택·임대인·임차인 요건과 신청기한이 다르면 결과가 바뀝니다. 말소 뒤 1억원 여유가 보여도 실제 보증서가 발급되기 전 상태는 HOLD이며, 가입·유지·청구 절차는 34번 글의 범위입니다.
8. 잔금일은 인도·전입·확정일자·다음 날 등기로 닫습니다
현행 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 실제 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 확정일자만 받아서는 대항력이나 우선변제권이 생기지 않습니다. 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자까지 받아야 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 요건을 갖춥니다.
| 항목 | 2026년 8월 20일 현행 | 발표·추진 내용 | 실무 증거 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력 | 전입신고 처리 시점부터 효력이 생기도록 바꾸는 정부 계획 발표 | 실제 인도시각·전입신고 접수/처리·다음 날 등기 |
| 확정일자·우선변제 | 확정일자 단독으로는 부족하며 인도+주민등록 대항요건과 계약증서 확정일자를 모두 갖춰야 함 | 발표계획을 현재 효력으로 앞당겨 해석하지 않음 | 확정일자가 표시된 계약증서·대항요건 증거 |
| 공인중개사 설명 | 권리관계와 임대인의 정보 제시, 최우선변제 등 현행 확인·설명 의무 적용 | 2026년 전세사기 방지대책의 추가 확인·설명 강화는 시행 법령을 별도 확인 | 현재 서식·근거자료·서명된 확인설명서 |
| 안심전세앱 | 계약 전 조회 보조수단이며 국세·지방세·신용정보는 법적 근거가 마련되기 전 임대인 동의방식 | 국세·지방세·신용정보 등을 통합한 위험신호 서비스의 2026년 9월 개시 추진 | 서비스 개시 공지·동의·조회결과·원문 재확인 |
| 반환보증 | 사전확인은 승인·증서가 아니며 계약·권리 변경 뒤 다시 심사 가능 | 앱의 위험신호가 기관 보증승인을 대체한다는 발표는 아님 | 기관 회신·신청접수·최종 보증서 |
- 잔금 직전 재검증: 당일 등기에 새 소유권·근저당·압류가 없는지 보고 상환확인·말소서류와 계좌를 다시 맞춥니다.
- 분할송금·말소: 채권자 은행에 전액상환액을 직접 보내고 말소접수를 확인한 뒤 약정된 소유자 잔액을 지급합니다.
- 실제 인도: 열쇠와 배타적 점유를 넘겨받고 목적물 상태·계량기·인도시각을 사진과 인도확인서로 남깁니다.
- 전입·확정일자: 전입신고와 임대차신고·계약증서 확정일자 부여 여부를 각각 확인하고 주소·동호수·날짜가 맞는 접수증을 저장합니다.
- 다음 날 재발급: 등기에서 말소·신규 권리를 확인하고 보증기관에 최신 등기와 가격을 넣어 사전결과를 갱신한 뒤 실제 가입 절차로 넘깁니다.
최종 PASS에 필요한 여섯 증거
- 계약금·은행상환·소유자잔액의 합계가 계약 보증금과 일치하는 송금대장
- 근저당 전액상환과 말소접수·완료를 보여 주는 자료
- 열쇠와 실제 점유를 넘겨받은 인도 증거
- 전입신고 접수·처리와 주소·동호수 확인
- 확정일자가 표시된 임대차계약증서
- 다음 날 등기 원문과 변경 입력으로 다시 받은 보증 사전회신
9. 자주 묻는 질문
Q1. 공동소유 주택인데 한 소유자만 서명하고 다른 가족 계좌로 보내라고 합니다. 진행해도 되나요?
자동으로 진행하면 안 됩니다. 공동소유 지분, 계약 체결과 보증금 수령에 필요한 소유자별 동의·위임 범위, 실제 예금주를 확인하세요. 일부 서명이나 제3자 계좌의 권한이 서면으로 닫히지 않으면 HOLD, 무권한 수취가 확인되면 STOP입니다.
Q2. 대리계약이면 위임장과 인감증명서만 받으면 충분한가요?
문서가 있다는 사실만으로 충분하지 않습니다. 목적물, 보증금, 계약기간, 특약 합의, 보증금 수령 권한이 위임 범위에 포함되는지 보고 임대인 본인에게 발급·의사와 계좌를 재확인하세요. 문서·본인 답변·계약 내용이 다르면 송금하지 않습니다.
Q3. 신탁등기 주택은 등기상 위탁자와 계약하면 되나요?
등기 명의만으로 임대권한을 단정할 수 없습니다. 신탁원부와 처분·임대 권한, 수탁자 동의, 보증금 수취권한, 반환보증 가능성을 원문과 기관 회신으로 확인해야 합니다. 필요한 자료가 없으면 STOP으로 두세요.
Q4. 임대인이 계약 전 국세·지방세 자료나 열람 동의를 거부하면 계약 후 무동의 열람으로 대신해도 되나요?
무동의 열람은 보증금 1천만원 초과 계약을 체결한 뒤 임대차기간이 시작되는 날까지 사용할 수 있는 보완 장치이며 열람 시차도 있습니다. 계약금 전 위험을 없애지 못하므로 자료 거부 사유와 특약만 믿지 말고 HOLD 또는 STOP으로 판단하세요.
Q5. 다가구 선순위보증금을 총액으로만 들었거나 중개사가 구두로 설명하면 충분한가요?
충분하지 않습니다. 다른 임차인의 보증금·기간, 확정일자·전입 관련 자료, 근저당을 함께 확인해야 회수 순서를 검토할 수 있습니다. 임대인이 자료 요구에 불응했다면 그 사실을 확인설명서에 남기고, 보수적으로 계산해도 결론이 안 나면 계약하지 않습니다.
Q6. 잔금으로 근저당을 갚는 계약은 소유자에게 잔금을 보내고 말소를 기다리면 되나요?
위험합니다. 채권자 금융기관의 전액상환액과 계좌, 말소서류, 접수 담당자·시각을 먼저 확정하고 상환액은 채권자에게 직접 보내는 동시이행 구조를 만드세요. 말소접수 조건이 충족되지 않으면 소유자 몫의 잔금도 중단합니다.
Q7. 주말·공휴일 입주라 전입신고나 확정일자 처리가 늦어지면 소급되나요?
소급된다고 가정하면 안 됩니다. 온라인·주민센터의 신청 가능시간과 실제 처리 상태, 확정일자 부여방법을 잔금일 전에 확인하고 인도·접수·처리 증거를 나눠 저장하세요. 현행 대항력은 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터이며, 확정일자만 먼저 받아도 이를 대신하지 않습니다. 후순위 권리자보다 우선변제받을 요건은 인도+주민등록 대항요건과 계약증서 확정일자를 모두 갖춘 뒤 판단합니다.
Q8. 반환보증 사전확인에서 가능하다고 답을 받으면 계약 후 조건이 바뀌어도 유지되나요?
유지된다고 단정할 수 없습니다. 기관 인정가격, 선순위채권, 소유자·임대인, 보증금·기간, 새 권리나 신청기한이 바뀌면 결론도 달라질 수 있습니다. 잔금·말소 뒤 최신 자료로 다시 확인하고 실제 보증서가 발급되기 전까지 HOLD로 두세요.
핵심 정리
- 전세계약은 가격·등기·체납·선순위·권한·보증을 분리하고 송금 직전마다 다시 확인합니다.
- 원문이 없으면 HOLD, 새 권리·무권한·타인계좌·말소 실패는 STOP, 같은 시각의 입력과 증거가 모두 맞아야 PASS입니다.
- 등기부는 공시된 권리 자료이며 임대권한·다가구 다른 보증금·체납·실제 상환액을 모두 보여 주지는 않습니다.
- 기존 3억원 주택 사례는 보증금 2억3천만원과 선순위 1억원의 단순 노출이 3억3천만원으로 가격의 110%여서 STOP입니다.
- 완결 사례의 보증금 3억5천만원은 계약금 3천5백만원, 채권자 직접상환 6천만원, 소유자 잔액 2억5천5백만원으로 정확히 닫힙니다.
- 미납국세는 신고기한 후 30일, 종합소득세는 60일, 국세별 50만원 이하 소액은 조회 시차가 있어 열람 결과를 절대 보증으로 쓰지 않습니다.
- 보증금 1천만원 초과 계약의 무동의 국세·지방세 열람은 임대차기간 시작일까지이며 열람 사실은 임대인에게 통지됩니다.
- 확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 생기지 않습니다. 인도+주민등록 대항요건과 계약증서 확정일자를 모두 갖춰야 후순위 권리자보다 우선변제받을 요건을 갖춥니다.
- 2026년 8월 20일 현행 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터이며, 즉시 효력·중개 강화·9월 앱 개편은 시행 여부를 별도 확인합니다.
- 반환보증 사전 경계식은 보증승인이 아닙니다. 말소와 권리변동 뒤 재확인하고 실제 보증서 발급 전까지 HOLD입니다.
10. 공식 확인처
- 대한민국 법원 인터넷등기소｜등기사항증명서 발급·열람
- 정부24｜건축물대장 등·초본 발급·열람
- 국토교통부 실거래가 공개시스템｜주택 매매·전월세 실거래
- 국가법령정보센터｜주택임대차보호법 제3조 제1항 대항력
- 국가법령정보센터｜주택임대차보호법 제3조의2 제2항 우선변제권
- 국세청｜임차인의 미납국세 열람 신청 안내
- 국가법령정보센터｜미납국세 등 열람신청서와 조회 시차 유의사항
- 국가법령정보센터｜미납지방세 등 열람신청서
- 국가법령정보센터｜지방세징수법 시행령 제8조 제2항 무동의 열람 요건
- 국가법령정보센터｜공인중개사법 시행령의 현행 확인·설명 의무
- 국토교통부｜2026년 전세사기 방지대책과 대항력·중개 강화 계획
- 국토교통부｜안심전세앱 2026년 9월 개편 추진 안내
- 주택도시보증공사｜전세보증금반환보증 공식 안내
이 글은 2026년 8월 20일 확인한 법령·국세청·국토교통부·등기·보증기관 공식 자료를 바탕으로 한 일반 금융·계약 정보와 가상 사례입니다. 실제 소유권·신탁·압류·체납·다가구 선순위, 대항력·우선변제권, 근저당 말소, 반환보증 가입 가능성과 계약 해제·반환 효과는 주택유형·지역·등기순위·기관 기준·계약 문안·처리시각과 개인별 사실관계에 따라 달라집니다. 큰 금액을 송금하거나 권한·순위가 불명확할 때는 보증기관, 금융기관, 등기 담당자와 필요하면 법률전문가에게 최신 원문을 제시해 확인하세요.
'금융' 카테고리의 다른 글
| 예금·적금 중도해지 수령액 계산법｜적용이율·납입일수·세후 금액·대안 비교 (0) | 2026.07.28 |
|---|---|
| 주택담보대출 갈아타기 실무｜담보 재평가·근저당·보금자리론·실행일 (0) | 2026.07.27 |
| 전세보증금 반환보증 가입부터 청구까지｜HUG·HF·SGI 조건·기한 비교 (0) | 2026.07.27 |
| 전세대출 선택 순서｜버팀목 자격·은행대출 총비용·갱신 위험 비교 (0) | 2026.07.27 |
| 전세대출 보증 선택법｜HUG·HF·SGI 심사·한도·보증료 비교 (0) | 2026.07.27 |
