현행 주택임대차보호법·법원·HUG·2026년 대법원 판결 기준 최종 확인: 2026년 8월 5일
전세나 보증부월세의 계약 종료일이 지났는데도 보증금을 받지 못했다면, 가장 먼저 필요한 것은 임대인과의 감정적인 실랑이가 아니라 계약이 실제로 끝났다는 자료와 내 권리를 끊기지 않게 지키는 순서입니다. 계약 만료일이 왔다고 해서 모든 경우에 곧바로 반환채무의 지체나 손해배상액이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신 여부, 중도해지 통지의 도달일, 원상회복·관리비 정산, 주택 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계, 보증 가입 여부에 따라 필요한 조치가 달라집니다.
특히 보증금이 아직 돌아오지 않았는데 먼저 전출신고를 하고 열쇠를 넘긴 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권 보호에 빈틈이 생길 수 있습니다. 반대로 보증금 때문에 무기한 점유를 계속하는 것도 새 집 계약, 보증기관 절차, 소송·경매 대응과 충돌할 수 있습니다. 이 글은 2026년 8월 5일 기준으로 계약 종료 뒤의 반환 지연 상황을 중심으로, 통지와 내용증명, 임차권등기명령, 보증사고 이행청구, 지급명령·소송·분쟁조정, 경매의 배당요구까지의 실무 순서를 정리합니다.
이미 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지와 한도를 살펴본 글이 있다면, 이 글은 그 다음 단계인 계약이 끝난 뒤 실제로 보증금을 받지 못했을 때의 대응을 다룹니다. 계약갱신청구권의 행사·거절 판단도 별도 주제입니다. 여기서는 종료일, 퇴거·인도, 등기, 청구, 증거를 시간순으로 분리해 확인합니다.
먼저, 임대차가 실제로 끝났는지 확인하세요
보증금 반환을 요구하기 전에 계약 종료의 근거를 한 장으로 정리해야 합니다. 기간을 정한 최초 계약이 만료됐는지, 계약갱신요구권이나 묵시적 갱신으로 기간이 연장됐는지, 합의 재계약을 했는지, 임차인이 중도해지를 통지했다면 임대인이 언제 받았는지가 출발점입니다. 계약서의 서명일이나 실제 입주일이 아니라 계약서상 종료일, 갱신계약서, 문자·전자우편·내용증명과 수신 기록을 대조하세요.
예를 들어 묵시적으로 갱신됐거나 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차는 임차인이 해지를 통지한 뒤 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생기는 규정을 검토해야 합니다. 반면 당사자가 새 기간을 적어 합의 재계약을 했다면 중도해지 특약과 합의 내용을 먼저 봐야 합니다. 임대인이 “새 임차인이 들어오면 주겠다”고 말했다고 해서 계약 종료일이나 반환 시기가 자동으로 바뀌는 것은 아니므로, 합의했다면 금액·날짜·조건을 문서로 남겨야 합니다.
- 최초 임대차계약서와 갱신·재계약 계약서의 원본 또는 사본
- 계약기간, 보증금·월차임, 특약, 임대인·공동임대인 표시
- 갱신 거절·해지·퇴거 의사를 보낸 문자, 전자우편, 내용증명과 수신 자료
- 전입신고, 확정일자, 임대차계약 신고필증, 보증 가입증서·약관
- 차임·관리비·공과금 납부 내역과 퇴거 정산을 협의한 기록
원상회복이나 미납 관리비가 남았다는 주장이 있다고 해서 임대인이 보증금 전액을 무기한 보류할 수 있는지, 임차인이 모든 정산을 거부할 수 있는지는 별도 쟁점입니다. 입주·퇴거 사진, 하자 통지, 수리 견적서, 계량기 검침값을 확보하고 다투지 않는 금액과 다투는 항목을 나눠 보세요. 임대인의 공제 주장이 있으면 항목·금액·근거를 서면으로 요청하는 편이 이후 조정이나 소송에서 도움이 됩니다.
만기 전후 통지와 내용증명: 요구를 ‘도달한 기록’으로 남기기
만기 전에는 계약 종료와 보증금 반환 예정일을 확인하는 통지를, 만기 후 미반환 때에는 반환 청구와 일정 협의 요청을 남기는 방법을 검토할 수 있습니다. 문자메시지와 메신저 대화도 유용한 자료가 될 수 있지만, 상대방·공동임대인·대리인 중 누구에게 언제 어떤 내용이 전달됐는지 다툼이 예상되면 내용증명과 배달 결과를 함께 남기는 방법이 실무상 활용됩니다. 내용증명은 법원이 자동으로 반환을 명하는 서류가 아니라, 특정 내용을 특정 날짜에 발송했다는 점을 입증하는 자료 중 하나입니다.
문서에는 주택 주소와 호수, 계약일·종료일, 보증금 액수, 반환을 요청하는 취지, 퇴거·열쇠 인도와 정산을 협의할 의사, 답변을 바라는 기한을 사실대로 적습니다. 상대방을 모욕하거나 법률 효과를 단정하는 문구는 피하세요. 임대인이 여러 명이면 등기사항증명서와 계약서를 확인해 수신 대상을 빠뜨리지 않도록 합니다. 임대인이 주소를 옮겼거나 수령을 거부한 사정이 있다면 송달·도달 문제를 포함해 법률상담을 받는 편이 안전합니다.
종료 근거를 적습니다.
계약서상 만료인지, 해지 통지의 도달로 종료되는지, 합의 종료인지 구분합니다.
반환·인도 협의를 함께 요청합니다.
보증금 수령 계좌, 열쇠·출입카드 인도, 관리비·원상회복 정산의 기준일을 제안합니다.
수신과 답변을 보관합니다.
발송 화면만 저장하지 말고, 배달 결과·답변 원본·통화 뒤 확인 문자까지 날짜순으로 남깁니다.
이사와 권리보전 일정을 연결합니다.
반환이 불확실하면 전출·점유 이전에 임차권등기명령 가능성과 보증기관의 개별 요건을 확인합니다.
“○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○○동 ○○호 임대차는 2026년 ○월 ○일 종료되었습니다. 보증금 ○원을 반환해 주시기 바라며, 열쇠 인도·관리비 및 원상회복 정산 일정을 서면으로 협의하고자 합니다. ○월 ○일까지 답변을 부탁드립니다.” 이 문구는 일반 예시일 뿐입니다. 중도해지·갱신·공동임대인·대리권 등 계약관계에 맞게 사실을 수정하고, 이미 합의한 사항이 있다면 그 내용을 우선 반영하세요.
보증금을 받기 전 성급한 전출·퇴거가 위험한 이유
주택임대차보호법상 대항력은 보통 주택의 인도와 주민등록을 바탕으로 판단하며, 우선변제권은 여기에 확정일자 등 요건을 함께 확인해야 합니다. 이미 취득한 보호를 유지한 채 이사해야 하는 상황이라면, 단순히 새 주소로 전입신고를 하거나 짐을 모두 빼는 순간을 가볍게 보면 안 됩니다. 구체적 효과는 계약 형태와 기존 권리 취득 시점, 등기 상태에 따라 달라지지만, 보증금 미반환 상태에서 먼저 전출하는 행동은 회수 순위와 경매 배당에서 불리하게 작용할 위험이 있습니다.
이때 자주 언급되는 절차가 임차권등기명령입니다. 다만 법원에 신청서를 냈다는 사실만으로 보호가 완성되는 것은 아닙니다. 현행 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있도록 하고, 임차권등기가 실제로 마쳐진 뒤의 효과를 정합니다. 따라서 신청 접수일, 법원의 명령 결정일, 등기부에 임차권등기가 기재된 완료일을 서로 다른 날짜로 관리해야 합니다.
또한 임차권등기가 끝난 주택에 나중에 들어오는 임차인은 그 주택 부분에 관하여 소액임차인 최우선변제를 받을 권리가 없다는 규정도 있습니다. 이는 다음 임차인의 보호와 연결되는 사항이므로, 임차권등기 여부를 확인하지 않은 채 새 계약을 맺는 것도 위험합니다. 보증금을 받지 못한 기존 임차인과 새 임차인 모두 계약 전 등기사항증명서와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
임차권등기명령: 요건·서류·관할·완료 확인
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 않은 임차인이 이용할 수 있는 권리보전 절차입니다. 관할은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 현재 사는 곳이나 임대인의 주소를 기준으로 임의로 고르는 절차가 아니므로, 주택 주소와 관할 법원을 먼저 확인해야 합니다.
신청서에는 신청 취지와 이유, 임대차 목적 주택의 표시, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 이를 소명해야 합니다. 주택 일부를 빌렸다면 해당 부분을 특정할 도면이 필요할 수 있습니다. 실제 제출 서류와 수수료·송달료, 등기부 표시 방법은 사건별·법원별 안내가 달라질 수 있으므로 관할 법원과 전자소송 안내의 최신 서식을 반드시 확인하세요. 일반적으로는 임대차계약서, 주민등록 관련 자료, 확정일자 자료, 계약 종료와 미반환을 보여 주는 통지·대화·계좌내역 등이 핵심 자료가 됩니다.
| 확인 단계 | 무엇을 확인하나요? | 흔한 실수 |
|---|---|---|
| 1. 종료·미반환 | 계약이 끝났고 보증금이 아직 반환되지 않았다는 자료 | 계약 만료일만 보고 묵시적 갱신·중도해지 통지일을 누락함 |
| 2. 관할·당사자 | 주택 소재지 관할 법원, 계약서·등기부상 임대인 표시 | 현 거주지 법원에 신청하거나 공동임대인을 빠뜨림 |
| 3. 목적물 특정 | 동·호수, 건물 표시, 일부 임차 시 해당 부분 도면 | 주소가 계약서·등기부·신청서에서 서로 다름 |
| 4. 소명 자료 | 계약서, 전입·확정일자 관련 자료, 종료 통지, 미반환 내역 | 캡처만 제출하고 원본·전체 대화·입금내역을 보관하지 않음 |
| 5. 등기 완료 | 결정 통지만이 아니라 등기부상 임차권등기 기재 여부 | 신청·결정 직후 전출하고 완료 전 상태를 확인하지 않음 |
임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 이를 유지하며 이후 대항요건을 상실해도 그 권리를 잃지 않는다는 것이 법 제3조의3 제5항의 취지입니다. 다만 임차권등기 전에 먼저 전출하거나 점유를 넘겨 기존 대항력을 잃었다면, 나중에 등기가 됐다고 과거 순위가 소급해 회복되는 것은 아닐 수 있습니다. 그래서 ‘신청했다’거나 ‘결정문을 받았다’는 단계가 아니라 실제 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사 일정을 정하는 것이 중요합니다.
2023년 개정된 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」은 주택임차권등기명령의 경우 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 법원이 등기관에게 등기 기입을 촉탁할 수 있도록 했습니다. 이는 송달 지연을 줄이기 위한 절차 개선이지, 신청 접수만으로 임차인이 바로 전출해도 된다는 뜻은 아닙니다. 임차권등기는 보증금을 즉시 지급받게 하는 장치도 아니므로, 보증 이행청구·협상·조정·지급명령·소송·경매 배당은 각 절차의 일정과 요건을 따로 확인하세요. 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있으므로 납부서와 영수증도 보관합니다.
전세보증금반환보증 가입자: 보증사고와 이행청구를 따로 확인하세요
HUG 등 보증기관의 전세보증금반환보증에 가입했다면 계약 종료와 보증사고 발생, 이행청구 가능 시점, 제출 서류, 임차주택 인도·이행제공의 조건을 해당 보증서와 최신 안내에서 각각 확인해야 합니다. “보증에 가입했으니 이사만 하면 곧바로 지급된다”거나 “임대인이 못 주면 자동으로 보증기관이 입금한다”라고 단정하면 안 됩니다. 보증상품·가입 시기·약관·사고 사유와 서류 보완 여부에 따라 처리 흐름이 달라질 수 있습니다.
2026년 8월 확인한 HUG 약관·FAQ는 ① 전세계약 해지 또는 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우와 ② 계약기간 중 경매·공매가 진행돼 배당 후에도 보증금을 받지 못한 경우를 보증사고 유형으로 안내합니다. 또한 사고 발생 후 1개월 이내 서면 통지와 사고일로부터 2개월 이내 이행청구를 안내하고 있습니다. 첫 번째 유형은 원칙적으로 주택임차권등기를 마친 뒤 이행청구하며, 결정문으로 접수·심사가 가능하더라도 보증금 수령 전까지 등기가 완료돼야 한다는 안내가 있습니다. 다만 실제 사고일·청구 마감일·예외와 제출 서류는 가입 당시 보증서와 적용 약관이 우선하므로 HUG 접수처에서 반드시 다시 확인하세요.
대법원은 2026년 6월 24일 중요판결(2026다201978)에서, 임차인의 주택 인도의무와 HUG의 보증채무 이행의무가 동시이행관계에 있다고 보았습니다. 임차인이 주택을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 보증채무가 이행되지 않았다는 사정만으로 HUG가 지체책임을 진다고 볼 수 없다는 취지입니다. 따라서 이 판결은 ‘보증금은 계약 종료 즉시 무조건 지급되고 지연손해금도 즉시 붙는다’는 이해가 맞지 않을 수 있음을 보여 줍니다.
한편 2026년 5월 29일 대법원 중요판결은 해당 약관상 HUG가 이행청구 접수일부터 1개월 이내에 지급하고, 그 1개월 안에 서류 보완을 요구한 경우에는 보완 완료일부터 1개월 이내에 지급해야 한다는 약관 해석을 다뤘습니다. HUG가 접수 후 1개월이 지난 뒤 보완을 요구했다면 특별한 사정이 없는 한 접수일부터 1개월이 지난 때부터 지연손해금이 문제될 수 있습니다. 이는 특정 약관과 사건의 해석을 전제로 한 판결입니다. 자신의 보증서에 적힌 이행청구 요건, 인도·열쇠·점유 관련 서류, 보완 요청일, 접수 완료일을 확인하지 않은 채 지연손해금 발생일을 계산해서는 안 됩니다.
- 보증서의 상품명, 보증기간, 보증금액, 보증채권자와 임대인 표시
- 계약 종료·보증사고에 관한 기관의 최신 정의와 청구 가능 시점
- 임차권등기, 전출·인도·열쇠 반환, 이행제공에 필요한 서류와 순서
- 계약서·확정일자·전입·등기부·통지·미반환 증빙의 원본 보관
- 이행청구 접수일, 서류 보완 요청일·완료일, 기관의 결정·지급 통지
지급명령·보증금반환소송·분쟁조정은 무엇이 다른가요?
임대인이 반환 의무 자체를 인정하면서도 지급만 미루는 경우와, 계약 종료·공제액·인도 여부를 다투는 경우에는 맞는 절차가 다를 수 있습니다. 지급명령은 서면 심리를 바탕으로 금전 지급을 명하는 간이 절차입니다. 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내 적법하게 이의신청하면 그 범위에서 지급명령은 효력을 잃고 통상 소송절차로 넘어갑니다. 이의가 없거나 이의가 취하·각하돼 확정되면 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 생길 수 있습니다. 보증금반환소송은 계약 종료와 반환 의무, 공제 주장, 인도·이행제공, 지연손해금 등 다툼을 법원 판단으로 해결하는 경로입니다. 전자소송 시스템을 사용하더라도 정확한 임대인 주소, 청구 금액과 증거는 별도로 준비해야 합니다.
주택임대차분쟁조정위원회는 당사자가 대화로 해결할 여지가 있는 반환시기·수리비·관리비·원상회복 등의 분쟁에서 조정을 시도할 수 있는 창구입니다. 홈페이지에서 온라인 조정신청·답변서 제출과 사건 조회 안내를 제공하지만, 조정이 항상 즉시 성립하는 것은 아니며 시효·경매·이사·보증 청구 마감이 임박한 사안에서는 다른 권리보전 조치와 병행 가능성을 신속히 상담해야 합니다.
| 방법 | 주로 검토할 상황 | 장점 | 유의할 점 |
|---|---|---|---|
| 분쟁조정 | 반환일·공제액·정산을 협의할 여지가 있는 경우 | 당사자 간 해결안을 조정할 수 있음 | 상대방 태도와 쟁점에 따라 성립하지 않을 수 있고, 긴급한 권리보전은 별도 검토 |
| 지급명령 | 금전채무와 자료가 비교적 명확하고 신속한 독촉 절차를 검토하는 경우 | 서면 절차로 시작 가능 | 상대방 이의가 있으면 소송으로 이어질 수 있으며 송달·청구 금액이 중요 |
| 반환소송 | 종료·인도·공제·손해금 등 사실관계 다툼이 큰 경우 | 증거를 제출해 법원 판단을 받을 수 있음 | 시간·비용·입증 부담을 고려하고, 판결 전후 집행 가능성도 함께 확인 |
어느 방법을 택하든 임대인의 다른 채권자, 선순위 담보권, 압류·가압류, 회생·파산 여부가 보이면 등기부와 관련 공고를 즉시 확인하세요. 단지 “소송에서 이기면 돈을 받는다”는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 재산 상태와 경매 진행 여부에 따라 배당요구, 보증기관 청구, 강제집행 가능성, 법률구조 상담의 우선순위가 달라질 수 있습니다.
지연손해금과 동시이행: 자동 계산으로 단정하지 마세요
임대차가 끝나면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무가 서로 맞물릴 수 있습니다. 그래서 반환 지연이 발생했다고 해도 지연손해금이 계약 종료일 다음 날부터 언제나 같은 방식으로 자동 발생한다고 단정하면 위험합니다. 계약 종료의 정확한 시점, 임차인이 인도했거나 인도할 준비가 됐음을 제공했는지, 임대인이 동시이행 항변을 할 수 있는지, 특약·보증 약관·소송 청구 내용이 무엇인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
2026년 6월 24일 대법원 판결도 보증기관의 보증채무와 임차인의 인도의무를 동시이행관계로 판단하면서, 임차인이 인도 또는 이행제공을 하기 전에는 보증기관의 지체책임을 인정하기 어렵다는 취지를 밝혔습니다. 이는 임대인에게 직접 청구하는 모든 사건의 금액을 일률적으로 결정한 판결은 아니지만, 반환과 인도 일정을 분리해서 생각하면 안 된다는 중요한 경고입니다. 지연손해금을 청구하거나 합의서에 넣기 전에는 계약서·열쇠 인도 기록·퇴거 사진·이행제공 자료를 갖고 개별 검토를 받으세요.
경매가 시작됐다면 배당요구 시기를 놓치지 마세요
임대인 채무로 주택에 임의경매나 강제경매가 진행되면, 보증금 반환 협상만 기다리지 말고 법원이 정한 배당요구 종기, 사건번호, 선순위 권리와 등기 변동을 확인해야 합니다. 대항력·우선변제권의 취득과 유지, 실제 점유·전입·확정일자, 임차권등기 여부, 보증기관 대위 관계에 따라 배당 참여 방식과 회수 가능 금액이 달라질 수 있습니다. 배당요구 종기는 개별 경매사건의 공고·법원 안내를 확인해야 하므로 인터넷의 일반적인 날짜만 보고 판단하면 안 됩니다.
경매개시결정 등기를 발견했다면 등기사항증명서의 접수일·순위번호, 법원 경매정보의 사건 진행, 배당요구 종기와 요구 서류를 함께 확인하세요. 전입과 확정일자, 임차권등기명령 결정문만 보고 배당요구가 자동으로 된다고 가정하지 마세요. 임대차보증금이 크거나 선순위 근저당·다수 임차인이 있으면 배당표와 우선순위 판단이 복잡하므로 자료를 갖춘 전문상담이 필요합니다.
증거는 ‘주장’이 아니라 시간순 파일로 정리하세요
- 임대차계약서, 특약, 갱신·재계약 문서와 계약금·보증금 송금 내역
- 전입신고·확정일자·임대차 신고필증, 보증서와 보증 약관
- 종료·해지 통지, 반환 요구, 내용증명, 배달 결과, 상대방 답변
- 등기사항증명서의 발급일별 사본, 임차권등기 완료 후 등기부
- 퇴거 전후 사진·영상, 열쇠·출입카드 인도 제안과 수령 거부 기록
- 전기·가스·수도 계량기, 관리비 고지서, 정산표, 수리 견적과 영수증
- 보증기관 이행청구 접수증, 보완 요청·제출 자료, 지급·불승인 통지
- 경매·압류·회생 관련 법원 문서, 사건번호, 배당요구 종기 안내
증거를 만들기 위해 대화 상대방을 자극하거나 허위 서류를 작성해서는 안 됩니다. 원본 파일은 삭제·편집하지 말고, 화면 캡처에는 대화 상대방·날짜·시간이 보이도록 보관하세요. 전화로 합의한 내용은 통화 직후 “오늘 통화한 ○월 ○일 반환·열쇠 인도 협의 내용을 확인합니다”처럼 사실을 확인하는 메시지를 남기는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 상대방이 답하지 않았다는 사실만으로 합의가 성립했다고 단정해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 계약 만료일이 지나면 바로 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
A. 법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있도록 합니다. 따라서 계약 종료가 맞는지와 미반환 사실을 먼저 확인해야 합니다. 묵시적 갱신·중도해지 통지·합의 종료가 얽혔다면 종료일을 단정하지 말고 자료를 대조하세요.
Q2. 임차권등기명령을 신청했으니 바로 전출해도 되나요?
A. 신청 접수와 법원 결정, 실제 임차권등기 완료는 다릅니다. 법은 임차권등기를 마친 때의 대항력·우선변제권 효과를 정하고 있으므로, 등기부에 완료 사실을 확인하기 전 전출·퇴거의 효과를 섣불리 판단하지 마세요. 이사·대출·보증 일정이 촉박하면 관할 법원과 전문가에게 개별 확인이 필요합니다.
Q3. 임대인이 새 임차인을 구해야만 보증금을 준다고 합니다.
A. 새 임차인 입주 여부만으로 기존 계약의 반환 의무가 당연히 사라지거나 미뤄진다고 단정하기 어렵습니다. 다만 계약 종료와 주택 인도, 원상회복·정산, 특약이 쟁점이 될 수 있습니다. 반환 시기와 열쇠 인도 조건을 서면으로 협의하고, 합의가 안 되면 권리보전과 분쟁 해결 절차를 검토하세요.
Q4. HUG 보증에 가입했으면 임대인에게 더는 요구할 필요가 없나요?
A. 보증 이행청구의 요건과 절차를 따라야 하며, 임대인과의 계약 종료·인도·정산 자료도 중요합니다. 보증기관이 지급한 뒤에는 구상 관계가 발생할 수 있습니다. 개별 보증서와 기관의 보증사고·이행청구 안내를 확인하고, 임대인과 주고받은 자료도 계속 보관하세요.
Q5. 지연손해금은 계약 종료 다음 날부터 계산하면 되나요?
A. 그렇지 않을 수 있습니다. 종료 시점, 임차인의 인도 또는 이행제공, 동시이행 관계, 특약과 보증 약관, 실제 청구 절차에 따라 판단이 달라집니다. 특히 2026년 대법원 판결은 보증기관의 보증채무와 임차인의 인도의무 관계를 구체적으로 판단했으므로, 일률적 계산을 피해야 합니다.
Q6. 임차권등기명령 비용은 임대인에게 청구할 수 있나요?
A. 법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정합니다. 다만 실제 비용 범위와 회수 방법은 사건 진행과 증빙에 따라 달라질 수 있으므로 영수증·납부 내역을 보관하세요.
Q7. 경매개시결정이 보이면 보증금 반환소송만 하면 되나요?
A. 소송만으로 배당요구 종기나 우선순위 문제가 자동 정리되지 않을 수 있습니다. 사건번호, 배당요구 종기, 등기 순위, 전입·확정일자·임차권등기와 보증 가입 상태를 함께 확인하고 지체 없이 상담하세요.
Q8. 보증금 일부만 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
A. 보증금 전부가 아니라 일부가 미반환된 경우에도 신청을 검토할 수 있습니다. 다만 임대인이 주장하는 차임·관리비·원상회복 공제와 실제 미반환 잔액을 구분하고, 계약서·정산표·입금내역으로 금액을 소명해야 합니다. 신청서에 적을 잔액과 첨부 자료는 관할 법원의 최신 안내를 확인하세요.
핵심 정리
- 보증금 반환 지연 대응은 계약 만료일만이 아니라 묵시적 갱신, 해지 통지의 도달일, 합의 종료 여부부터 확인합니다.
- 반환 요구는 주택·계약·금액·요청 내용이 특정되도록 남기고 발송·수신·답변 기록을 보관합니다.
- 보증금 미반환 상태에서는 성급한 전출·퇴거가 대항력·우선변제권에 영향을 줄 수 있으므로 순서를 확인합니다.
- 임차권등기명령은 계약 종료 후 미반환 때 주택 소재지 관할 법원에 신청하며, 신청이 아니라 등기 완료 사실을 확인해야 합니다.
- 보증 가입자는 보증서와 최신 약관의 이행청구 요건, 인도·이행제공, 서류 보완 일정을 각각 관리합니다.
- 지급명령·반환소송·분쟁조정은 다툼의 정도와 긴급성에 따라 장단점이 다르며, 필요하면 병행 가능성을 상담합니다.
- 지연손해금은 계약 종료일만으로 자동 확정되지 않습니다. 인도·이행제공과 동시이행, 보증 약관을 함께 봅니다.
- 경매가 시작되면 배당요구 종기와 등기 순위를 즉시 확인하고, 통지·등기·납부·인도 자료를 시간순으로 정리합니다.
공식 확인처
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조의3 — 임차권등기명령의 신청 요건, 관할, 등기 완료 뒤 대항력·우선변제권 유지, 비용 청구 근거를 확인합니다.
- 국가법령정보센터 · 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 — 신청서 기재사항과 절차 관련 대법원규칙을 최신 조문으로 확인합니다.
- 국가법령정보센터 · 2023년 임차권등기명령 절차 개정 — 임대인 송달 전 주택임차권등기 촉탁이 가능한 개정 내용과 효력 발생 시점을 확인합니다.
- 주택도시보증공사(HUG) · 전세보증금반환보증 — 보증상품의 최신 가입·보증 내용과 유의사항을 확인합니다.
- 주택도시보증공사(HUG) · 보증사고·이행청구 안내 — 보증사고와 이행청구 절차·서류를 개별 보증서와 함께 확인합니다.
- 주택도시보증공사(HUG) · 약관 및 상담 안내 — 사고 통지·이행청구 기한과 보증채무 제외사항을 적용 보증서와 대조합니다.
- 대법원 2026다200365 중요판결 — HUG 약관상 이행청구 접수·보완 요청과 지연손해금 판단 취지를 확인합니다.
- 대법원 2026다201978 중요판결 — 임차목적물 인도의무와 HUG 보증채무 이행의무의 동시이행 관계 및 지연손해금 판단 취지를 확인합니다.
- 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 · 지급명령 — 2주 이의신청, 소송으로의 이행과 확정 효력을 확인합니다.
- 대한민국 법원 전자소송 — 지급명령·민사소송·각종 전자 제출의 최신 이용 안내를 확인합니다.
- 주택도시보증공사(HUG) · 경매·배당요구 FAQ — 경매 진행 때 권리신고·배당요구와 보증 이행청구 유의사항을 확인합니다.
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 온라인 조정신청, 답변 제출, 조정절차와 관할 안내를 확인합니다.
최종 확인일: 2026년 8월 5일
꼭 확인하세요
이 글은 일반적인 법률·생활 정보이며, 개별 분쟁의 결론이나 소송 전략을 대신하지 않습니다. 보증금 반환 여부는 계약 종료, 갱신·해지 경위, 원상회복·관리비 정산, 주택 인도와 열쇠 반환, 등기 순위, 대항력·우선변제권 취득 시점, 보증 약관을 함께 판단해야 합니다. 계약서 한 장이나 일부 문자 캡처만으로 권리의 우선순위와 회수액을 확정하지 마세요.
보증금을 받기 전의 전출·퇴거는 특히 신중해야 합니다. 임차권등기명령은 신청 접수나 결정문 수령만으로 끝나는 절차가 아닙니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤, 전출신고·점유 이전·열쇠 인도·새 집 전입 일정을 개별 상황에 맞게 결정하세요. 이사일이 임박했다면 관할 법원·보증기관의 최신 안내와 전문가 상담을 함께 활용하세요.
지연손해금은 자동으로 계산하지 마세요. 임대인의 반환의무와 임차인의 인도의무는 동시이행 문제가 생길 수 있고, HUG 보증채무도 보증 약관과 인도·이행제공, 청구 접수·보완 절차에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 2026년 대법원 중요판결의 취지를 단순한 ‘즉시 지급’ 또는 ‘무조건 무이자’로 오해하지 말고, 청구 전 서류와 날짜를 검토해야 합니다.
반환보증 가입자는 보증사고 통지·이행청구 마감부터 확인하세요. 계약 종료일과 보증사고일은 같은 날이 아닐 수 있고, 가입 시기와 약관에 따라 요구되는 통지·청구 기한, 임차권등기, 인도·열쇠 반환 및 보완 서류가 달라질 수 있습니다. 임대인과 협의 중이라는 이유로 기한을 넘기지 말고 보증서 번호를 준비해 보증기관에 직접 확인하세요.
경매·압류·회생 징후가 보이면 기다리지 마세요. 등기사항증명서의 권리 변동과 법원 사건의 배당요구 종기는 개별 사건마다 다릅니다. 임대인이 연락을 피하거나 근저당·압류·경매개시결정이 확인되면, 반환 약속만 믿고 배당요구나 보증 이행청구의 기한을 놓치지 않도록 즉시 공식기관·법률전문가에게 계약서와 증거를 제시해 확인하세요.
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