공동명의 1주택자 과세특례는 신청한다고 누구나 종부세가 줄어드는 제도는 아닙니다. 특례를 적용하면 부부가 합의한 1명에게 기본공제 12억원과 그 사람의 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용합니다. 미신청 시에는 각자의 지분별 공시가격에서 각각 9억원을 공제하므로 아래 가상 계산처럼 두 방식의 예상세액을 모두 비교하는 것이 먼저입니다.
2026년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 1주택을 공동 소유하고 기본요건을 충족하는 경우, 올해 9월 신청기간은 9월 16일부터 30일까지였습니다. 배우자에게 다른 주택이 있어도 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 법에서 별도로 보는 특례주택은 예외가 될 수 있습니다. 해당한다면 아래의 소유관계와 추가 요건까지 함께 확인하세요.
12억원 특례가 무조건 절세는 아닙니다
특례는 12억원 기본공제와 최대 80%의 세액공제를 함께 볼 수 있지만, 미신청 방식은 각자의 지분별 공시가격에 각각 9억원을 공제합니다. 반대로 ‘9억원+9억원=18억원’을 주택 전체 공시가격에서 한 번에 빼는 방식도 아닙니다. 지분, 공시가격, 재산세 공제, 세율, 세부담상한과 선택할 배우자의 연령·보유기간을 모두 반영해 두 결과를 비교해야 합니다.
1. 특례 신청과 미신청, 무엇이 달라지나
이 특례는 집의 명의를 바꾸는 절차가 아니라 종부세를 계산하는 방식을 선택하는 제도입니다. 부부가 각각 납세의무자가 되는 방식과, 합의한 1명을 납세의무자로 정하는 방식은 기본공제뿐 아니라 세액공제 적용도 달라집니다. 아래 표를 보실 때는 어느 한 칸의 숫자보다 전체 계산 방식의 차이에 주목하세요.
2026년 공동명의 1주택 종부세 특례 신청·미신청 비교
판단 항목: 납세의무자
특례 신청: 부부가 합의한 1인
특례 미신청: 부부 각각
판단 항목: 기본공제
특례 신청: 1세대 1주택자 기준 12억원
특례 미신청: 각자의 지분별 공시가격에 각각 9억원
판단 항목: 고령자 세액공제
특례 신청: 선택한 납세의무자 기준으로 적용 가능
특례 미신청: 적용 불가
판단 항목: 장기보유 세액공제
특례 신청: 선택한 납세의무자 기준으로 적용 가능
특례 미신청: 적용 불가
판단 항목: 세액공제 합계 한도
특례 신청: 고령·장기보유 합계 최대 80%
특례 미신청: 해당 없음
판단 항목: 신청 필요
특례 신청: 최초 신청 필요
특례 미신청: 특례 신청 없음
비교할 때는 두 계산에 같은 연도의 공시가격과 같은 과세조건을 넣어야 합니다. 지난해 고지서와 올해 특례 예상액만 비교하면 집값 등 조건이 달라진 영향을 놓칠 수 있기 때문입니다. 세액공제율이 높아도 12억원 기본공제로 바뀌며 과세표준이 커질 수 있고, 반대로 세액공제 효과가 충분히 크면 특례가 유리해질 수 있습니다.
2. 누가 신청할 수 있나｜6월 1일 상태가 기준
종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 2026년 특례 대상 여부도 2026년 6월 1일 현재 주택 소유 상태를 기준으로 확인합니다.
공동명의 1주택자 과세특례 기본 요건 체크표
확인 항목: 신분
기본 요건: 거주자인 부부
주의할 상황: 거주자 여부가 불분명하면 관할 세무서 확인
확인 항목: 공동 소유
기본 요건: 부부가 1주택만 공동 소유
주의할 상황: 공동 소유 주택 외의 주택 여부를 함께 확인
확인 항목: 다른 세대원
기본 요건: 다른 세대원이 주택을 보유하지 않음
주의할 상황: 세대원 주택이 있으면 기본요건을 다시 판단
확인 항목: 배우자 다른 주택
기본 요건: 원칙적으로 공동 소유 주택 외 다른 주택을 보유하지 않음
주의할 상황: 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 특례주택은 별도 요건에 따라 1주택자 판단이 달라질 수 있음
확인 항목: 지분율
기본 요건: 공동명의 1주택은 지분율과 관계없이 1인을 합의해 선택
주의할 상황: 특례주택을 추가 보유했다면 각 주택의 소유자를 함께 확인해야 함
확인 항목: 과세기준일
기본 요건: 2026년 6월 1일
주의할 상황: 그 이후의 변동만 보고 2026년 대상을 판단하지 않음
확인 항목: 첨부서류
기본 요건: 혼인관계증명서
주의할 상황: 발급 상태와 제출 방식은 해당 연도 안내 확인
다른 주택의 건물이 없어도 부속토지는 확인해야 합니다. 시행령 제5조의2는 배우자가 건물 소유자와 다른 명의로 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우를 제외합니다. “집은 한 채뿐”이라고 생각하더라도 토지 보유 내역이 있으면 등기와 재산세 자료를 함께 확인하세요.
3. 고령자·장기보유 세액공제율
특례를 신청하면 부부가 선택한 1명의 연령과 보유기간을 기준으로 세액공제를 판단합니다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산할 수 있지만 합계 한도는 80%입니다.
1세대 1주택자 고령자·장기보유 세액공제율
공제 구분: 연령별
첫 구간: 60세 이상 20%
둘째 구간: 65세 이상 30%
셋째 구간: 70세 이상 40%
공제 구분: 보유기간별
첫 구간: 5년 이상 20%
둘째 구간: 10년 이상 40%
셋째 구간: 15년 이상 50%
공제 구분: 합계 한도
첫 구간 / 둘째 구간 / 셋째 구간: 고령자 공제율과 장기보유 공제율을 합쳐 최대 80%
최대 80%는 자동 적용률이 아닙니다
60세 또는 5년을 충족했다는 이유만으로 곧바로 80%가 적용되는 것은 아닙니다. 선택한 납세의무자의 해당 구간을 각각 확인해 합산하고, 합계가 80%를 넘을 때만 80% 한도를 적용합니다.
4. 실제 세액은 무엇으로 달라지나
기본공제와 세액공제만 알아서는 정확한 유불리를 판단할 수 없습니다. 실제 종부세는 부부의 지분, 공시가격, 공제할 재산세액, 적용 세율과 세부담상한까지 반영해 계산합니다.
특례 유불리 비교에 필요한 계산 변수
비교 변수: 주택 공시가격
특례에 미치는 영향: 12억원 공제와 각자 9억원 공제 적용 결과를 좌우
확인 자료: 해당 연도 공동주택·개별주택 공시가격
비교 변수: 부부 지분율
특례에 미치는 영향: 미신청 시 각자의 지분별 공시가격 계산에 반영
확인 자료: 등기사항증명서
비교 변수: 선택자의 연령
특례에 미치는 영향: 특례의 고령자 세액공제율 결정
확인 자료: 주민등록상 생년월일 등 공식 자료
비교 변수: 선택자의 보유기간
특례에 미치는 영향: 특례의 장기보유 세액공제율 결정
확인 자료: 취득일과 보유이력
비교 변수: 공제할 재산세액
특례에 미치는 영향: 산출세액에서 공제되는 금액에 영향
확인 자료: 재산세 부과자료
비교 변수: 세율·세부담상한
특례에 미치는 영향: 최종 납부세액 계산에 영향
확인 자료: 국세청 계산 기준과 고지 내용
5. 신청 전 6단계 비교 순서
- 2026년 6월 1일 소유 상태를 확인합니다.
등기와 세대원의 주택 보유 현황을 기준일에 맞춰 정리합니다. - 기본 특례요건과 특례주택 예외를 점검합니다.
거주자인 부부의 공동 소유 상태와 다른 세대원의 주택을 확인하고, 배우자의 다른 주택이 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 법정 특례주택에 해당하는지도 따로 판정합니다. - 납세의무자로 선택할 1인을 합의합니다.
공동명의 1주택은 지분율에 관계없이 선택할 수 있습니다. 특례주택도 있으면 아래 소유관계 예외부터 확인한 후 두 사람의 연령과 보유기간을 대조합니다. - 두 방식의 예상세액을 계산합니다.
특례의 12억원 공제·세액공제와 미신청의 각자 9억원 공제를 같은 자료로 비교합니다. - 신청서와 혼인관계증명서를 준비합니다.
공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서와 혼인관계증명서를 준비하고, 해당 연도 제출 요구사항을 확인합니다. - 9월 신청기간과 접수 결과를 확인합니다.
2026년 9월 16~30일 신청기간은 종료됐습니다. 당시 홈택스 또는 관할 세무서에 제출했다면 접수 결과를 보관합니다. 미신청·오류가 있다면 7절에 따라 관할 세무서에 후속 절차를 확인하세요.
6. 상황별로 달라지는 선택 방향
아래 두 계산은 공시가격·지분·공제율을 가정한 예시입니다. 실제 고지세액이 아니라 두 과세방식의 차이를 비교하는 중간 계산값입니다.
가정: 공시가격 20억원, 지분 A 70%·B 30%, 다른 주택 없음, 고령자·장기보유 세액공제 없음. 아래 금액은 재산세 공제·세부담상한·농어촌특별세를 반영하기 전입니다.
① 특례 미신청: 지분별로 계산한 뒤 합산
A: 20억원×70%=14억원
↓ 14억원−9억원=5억원
↓ 5억원×60%=과세표준 3억원
↓ 3억원×0.5%=150만원
B: 20억원×30%=6억원
↓ 지분가액이 9억원 이하
↓ 과세표준 0원 → 0원
부부 합계: 150만원+0원=150만원
B에게 남은 공제액 3억원을 A에게 넘길 수 없습니다. 따라서 집 전체에서 18억원을 한 번에 빼는 계산과 다릅니다.
같은 집이라도 공제 적용 단위가 달라집니다.
② 특례 신청: 합산가액에서 12억원 공제
20억원−12억원=8억원
↓ 8억원×60%=과세표준 4.8억원
↓ 3억원까지 150만원
+ 나머지 1.8억원×0.7%=126만원
↓ 276만원
이 가정의 중간 비교값: 276−150=126만원
미신청이 126만원 낮지만, 최종 고지세액이나 본인의 특례 적용 여부를 확정한 결과는 아닙니다. 실제 판단에서는 아래 두 번째 사례처럼 선택한 배우자의 세액공제와 재산세 공제액도 함께 비교하세요.
계산 근거: 국세청 세액계산 흐름과 종합부동산세법 제9조. 2026-10-12 필요한 비율·세율을 대조한 작성자 계산 도해입니다. 실제 고지서나 홈택스 화면이 아닙니다.
가상계산 1｜공시가격 20억원·지분 70:30·세액공제 없음
미신청 시 A는 (14억원−9억원)×60%=3억원으로 세율 적용액이 150만원이고, B의 지분가액 6억원은 9억원 이하이므로 0원입니다. 부부 합계는 150만원입니다. 특례는 (20억원−12억원)×60%=4억8천만원으로 세율 적용액이 276만원입니다. 공제할 재산세액 등을 반영하기 전 단계에서는 미신청이 126만원 낮습니다.
가상계산 2｜공시가격 30억원·지분 50:50·공제율 80%
미신청 시 1인당 과세표준은 (15억원−9억원)×60%=3억6천만원, 세율 적용액은 각 192만원으로 합계 384만원입니다. 특례는 (30억원−12억원)×60%=10억8천만원, 세율 적용액 840만원입니다. 선택한 배우자가 70세 이상·15년 이상 보유해 합계 한도 80%를 적용받는다면 설명용 금액은 840만원×20%=168만원입니다.
최종 고지세액은 사례 숫자와 다를 수 있습니다
위 168만원과 384만원은 공제할 재산세액과 세부담상한을 반영하기 전 비교값입니다. 실제 비교는 특례와 미신청 각각에서 재산세 공제액을 먼저 빼고 세액공제·세부담상한을 적용한 뒤 진행하며, 결정된 종부세에는 농어촌특별세 20%가 더해질 수 있습니다.
배우자에게 다른 주택이 있어도 예외 판단이 필요한 경우
특례주택은 주택 수에서 제외된다고 세금 계산에서도 빠지는 것은 아닙니다. 국세청은 특례주택 공시가격도 합산해 12억원을 공제하고, 고령·장기보유 세액공제는 특례주택을 제외한 일반 1주택에 해당하는 세액 부분에만 적용하도록 안내합니다. 해당 주택의 보유기간·가액·소재지 요건과 주택 수 산정 제외 신청을 공동명의 특례와 함께 확인하세요.
특례주택이 있다면 누가 그 집을 소유했는지부터 확인하세요. 국세청 예시에서 일반 주택은 부부 공동명의이고 특례주택은 배우자 단독 소유라면 그 배우자가 납세의무자입니다. 두 주택 모두 부부 공동명의인 경우에는 지분율이 서로 달라도 둘 중 선택할 수 있습니다. 연령 공제가 큰 사람으로 바로 정하기보다 두 주택 각각의 등기를 먼저 대조해야 하는 이유입니다.
신청한 뒤에 지켜야 할 조건도 있습니다. 일시적 2주택은 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 처분 등 사후요건을 지키지 않으면 감면세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.
7. 2026년 신청·납부 일정과 놓치기 쉬운 점
신청을 놓쳤다면 납부기한까지 아무 조치 없이 기다리지 마세요. 먼저 과거 특례 신청이 있고 변동이 없는지, 올해 최초 신청이 필요한 경우인지 구분합니다. 최초 미신청이나 제출 오류라면 6월 1일 소유관계, 두 방식의 예상세액, 기존 신청서·접수내역을 준비해 관할 세무서 또는 국세상담센터 126에 문의하세요. 국세청은 종부세 정기 신고·납부기간을 12월 1~15일로 안내하므로, 자신의 경우 그 기간에 특례를 반영할 수 있는지와 필요한 신청서·신고 절차를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 9월 기한 경과만으로 올해 적용이 불가능하다거나, 12월에 자동 반영된다고 단정하지 않습니다.
2026년 공동명의 1주택 종부세 특례 주요 일정
구분: 과세기준일
날짜: 2026년 6월 1일
할 일: 부부·세대원의 주택 소유 상태 확인
구분: 특례 신청기간
날짜: 2026년 9월 16일~9월 30일
할 일: 종료된 9월 신청기간. 제출했다면 접수내역 확인, 놓쳤다면 후속 신고 절차 문의
구분: 최초 신청 후
날짜: 변동이 없는 다음 해부터
할 일: 별도 신청 없이 특례가 계속 적용
구분: 종부세 납부기간
날짜: 2026년 12월 1일~12월 15일
할 일: 고지 내용과 특례 반영 여부를 확인하고 납부
신청·고지 오류 점검 체크리스트
- 최초 신청 후에도 부부 지분, 주택 수, 세대 구성 등 변동이 생겼는지 확인합니다.
- 변동이 없다면 다음 해 별도 신청 없이 지속되는지 고지 내용을 확인합니다.
- 홈택스에서는 단순 모의계산과 특례 신청서 제출을 구분하고 접수내역까지 확인합니다.
- 혼인관계증명서와 접수 결과를 보관합니다.
- 고지서의 납세의무자와 공제 적용이 신청 내용과 일치하는지 봅니다.
- 예상과 다르면 관할 세무서 또는 국세상담센터에 계산 근거를 확인합니다.
8. 자주 묻는 질문
지분이 많은 배우자가 반드시 납세의무자가 되나요?
공동명의 1주택만 보유한 기본 사례에서는 아닙니다. 2026년 시행령은 지분율과 관계없이 공동 소유자 간 합의로 정하도록 합니다. 다만 특례주택을 추가 보유했다면 그 주택의 소유관계도 봐야 합니다. 일반 주택은 공동명의이고 특례주택은 한 사람 단독 소유인 경우까지 누구나 자유롭게 선택할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
각자 9억원이면 주택 전체에서 18억원을 빼면 되나요?
아닙니다. 각자의 지분별 공시가격에 각각 9억원을 적용합니다. 한 배우자에게 남은 공제액을 다른 배우자에게 넘길 수 없습니다.
공식 원문 확인
- 2026년 일정국세청｜2026년 9월 신청 및 11월 정기고지 안내
- 특례 신고국세청 합산배제 및 과세특례 신고 안내
- 세법 안내국세청 종합부동산세 세법 안내
- 공동명의 특례종합부동산세법 제10조의2 공동명의 1주택자 특례
- 공제·특례주택종합부동산세법 제8조 과세표준과 특례주택
- 세액공제종합부동산세법 제9조 세율과 세액공제
- 납세의무자 선택종합부동산세법 시행령 제5조의2 공동명의 1주택자 특례
- 특례주택 계산국세청 주택 수 산정 제외 특례·소유관계·사후관리
- 과세표준 비율국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
- 농어촌특별세농어촌특별세법 제5조 세율
- 납부기간국세청 종합부동산세 납부기한 안내
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